黄奇帆：对2025年房地产的几个判断

当前房地产市场面临以下三大问题：

其一，新房市场虽然销售顺畅，但供应量不足。由于房地产企业减少拿地和新开工项目，新房源显著减少。当前市场上的优质新房（如准四代住宅、低容积率项目、符合免计容新规则的项目以及城市中心地块的项目）去化率高达80%，然而，由于国家严格控制新增供应，新房市场对2025年楼市销售额的支撑力度显得力不从心。

其二，库存老房市场虽然数量充足，但销售困难。当前库存量达到21.6个月，且前三年易于销售的库存房源已基本售罄，剩余房源多为难以销售的硬骨头或远郊房源，体量庞大但销售不畅，老房去化率不足30%，因此，依靠老库存来支撑2025年的销量显然不切实际。

其三，各地二手房市场凭借“城市中心地段优势”、“现房优势”以及个人买卖降价更自由、更灵活的价格优势，在市场中占据了一定份额。 近期，房地产市场销量呈现出显著的加速分流趋势。

若2025年房地产销量持续下滑，房价的稳定将难以维系，进而影响到房地产市场的止跌回稳态势，这或将导致先前924救市措施所取得的成效付诸东流。日前，即1月12日，重庆市原市长黄奇帆在一场峰会上以“以改革化解难题，以开放促进发展”为主题，对房地产市场的未来走向进行了深入剖析。此次分享，尤其是针对当前房地产行业从业者心中的诸多疑惑，提供了诸多有价值的见解。

黄奇帆指出，中国经济破局的关键在于“以改革化解难题”。

当前，中国经济面临的主要难题至少包括四个方面：

一是城乡差距依然显著；

二是地方政府债务负担沉重，总额高达65万亿，严重制约了地方政府的施策能力；

三是中国资本市场长期低迷，二十余年徘徊在3000点左右，未能充分发挥国民经济晴雨表、资源优化配置以及促进民众共同富裕的功能；

四是房地产市场存在严重的不景气现象，正经历重大的结构性调整。针对上述问题，应通过改革思路进行重整与重组，以寻求化解之道。

关于房地产市场，黄奇帆进一步分析认为，当前这一轮调整是过去二十年来最为严重的一次。然而，考虑到房地产行业过去二十年的高速发展，此次调整也在情理之中。特别是从2021年至2024年的四年间，房地产市场经历了显著的调整。若仅从年度指标的环比、同比变化来看，每年的跌幅似乎并不显著，但若将2024年的指标与2020年进行对比，则可清晰看出四年间的累计跌幅之大。

在评估房地产市场时，通常关注五个核心指标。其中，第一个指标是房地产市场的总建筑量，包括住房和非住房。据统计，2020年该指标为22亿平方米。根据截至2024年前11个月的数据，并对其进行月度估算，全年房屋新开工面积约为6亿多平方米。与2020年的22亿平方米相比，下降了超过60%，接近65%，这一降幅显著。

此外，一手房销售市场也呈现出类似的下降趋势。2020年，一手房销售面积为18亿平方米，而2024年则预计为5亿平方米，同样下降了约60%。

在土地批租方面，2020年全国土地批租总额达到8.7万亿人民币，而2024年的预计总额则仅为3万亿左右，即便考虑到乐观估计，这一数字也仅为前一年的约七折。具体而言，2024年1至10月的土地批租量实际上仅为2万多亿，即便后两个月再增加1万亿，全年总量也仅为3万多亿。

房价方面，尽管2024年底的官方数据尚未发布，但截至11月份，全国房价与2020年相比已下跌了40%。不同地区的跌幅存在差异，但总体趋势一致。

另外，房地产行业在中国金融系统中的重要性不言而喻，其贷款融资占比一直高达45%。然而，2024年，由于民众购房意愿大幅下降，按揭贷款的年度量比2020年减少了50%。同时，开发商的融资能力也大幅减弱，同样减少了50%。这主要是因为开发商信誉不佳、负债率极高，导致银行不敢再大量借钱给开发商。

综上所述，五个关键指标中，有三个指标下降了三分之二，两个指标下降了约50%。因此，可以说中国房地产行业正经历着20年来最为严重的调整。回顾历史，自90年代以来，房地产行业一路高歌猛进，从未经历过如此显著的调整。此次房地产市场进行了大幅度的调整，实属正常范畴之内。