[摘要] 这里的房价在过去两年多的时间里,从5000块钱爬升到了1.3万,但最近的二手房均价跌至1.1万,而新开盘的项目低的已经下探至8000元。其实,关于三四线楼市,我们一直在提出警告,小城市的房地产有先天缺陷。今天这篇文章不会就这方面做展开,而是来分享一点最新的迹象。
这里的房价在过去两年多的时间里,从5000块钱爬升到了1.3万,但最近的二手房均价跌至1.1万,而新开盘的项目低的已经下探至8000元。
其实,关于三四线楼市,我们一直在提出警告,小城市的房地产有先天缺陷。今天这篇文章不会就这方面做展开,而是来分享一点的迹象。
我们都知道,房地产市场分为一二三级市场,一级市场是土地市场,二级市场是新房市场,三级市场是存量房市场。大多数人关注的都是二三级市场,也就是房价的涨跌,而对一级市场的感知是比较弱的,毕竟这个市场的参与者(地方城市和开发商)跟普通消费者没啥关系。
但是,我们要想关注房价的走向,一级市场,土地的涨跌是必须要关注的。
某房地产研究机构监测的336个城市,1-11月份土地市场出现了明显分化。总结起来就是一句话:一线城市地价开始回涨,但二三四线城市的地价仍然保持全面跌势,而三四线城市的地价更是首次转跌,跌幅为2%。
上面说的是单价颓势,不过从总价来看,今年1-11月份各地土地成交仍然很高。记录虽然没有破,但土地收入在地方城市的收入占比却明显增长。今年1-10月份,土地收入占地方城市政府性基金收入的比例达到了87.2%,增速非常惊人。
这里有一些现象值得关注,一线城市在经历了上半年的土地流拍后,开始调整策略,下半年,特别是年底这波集中出让,流拍率明显降低。北京在11月份集中出让了 13宗土地,斩获316亿,而同期广州共出让24宗土地,底价430多亿。而更多的二三四线城市土地开始流拍,比如今年的杭州,济南等城市出现大面积流拍现象。
从数据来看,1-11月份一线城市土地价格同比下跌了1%;而二线城市土地价格同比下跌了14%,去年同期可是上涨20%,振幅超过34%,这个比例相当惊人了。
更麻烦的其实还是三四线城市,这些城市由于货币化安置的介入,房地产一直处于亢奋状态,商品房销售已经连续领涨多时,不过土地市场已经开始疲软,三四线楼市的好日子基本到头了。
很多人不知道的是,三四线的土地成交总额虽然在扩大,但这却是以更低的单价和更多的成交面积来实现的。以价换量,非常时刻,不会这么干。
数据显示,三四线城市土地价格在2017年6月份触及历史高点(同比涨幅超过70%),此后一直横盘整理至2018年6月,而最近5个月地价持续走低(同比涨幅仅2%,环比已经连续5个月下跌)。
明眼人都看的出来,这就是一个恶性循环,由于需求的萎缩预期与地方城市收入持续增长之间的矛盾,只能采取一种类似“竭泽而渔”的方式来卖地,赶在房地产彻底凉下去之前尽量多卖地。但现实是,三四线城市的土地市场已经疲软,开发商已经不大会照单全收了,对他们来说,楼市横盘器,只有一线城市和部分强二线城市最安全。
虽然土地市场的成交不会立刻传导至二三级市场,但面粉决定面包的价格,地价的调整具有先导性,它的调整必然导致房价的调整,只不过存在一定的滞后性,按照业内通常估算方式,现在成交的地价会对未来一年至一年半的房价产生影响。
前段时间,马光远在和讯举办的一个论坛上表示,明年将是三四线楼市的关键分水岭,一定程度上,“现在三四线的房地产连泡沫都算不上,因为泡沫还有流动性”。
新闻来源:楼市微观察
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