北京这场土拍，将带来三大影响

保山楼市  2018-11-28 10:10

[摘要] 11月26日，北京市以拍卖的方式出让13宗地块，总出让面积为79.40万平方米，总起价295.19亿元。最终，除北京顺义共有产权住房地块因无企业竞价遭遇流拍外，其余12宗地块顺利出让，成交总额高达316.46亿元，创下北京单日成交的新纪录。

11月26日，北京市以拍卖的方式出让13宗地块，总出让面积为79.40万平方米，总起价295.19亿元。最终，除北京顺义共有产权住房地块因无企业竞价遭遇流拍外，其余12宗地块顺利出让，成交总额高达316.46亿元，创下北京单日成交的新纪录。

《北京市2018年度建设用地供应计划》明确规定2018年北京市计划供应国有住宅用地总量1000公顷，其中商品住宅用地650公顷。截至目前，北京土地招拍挂市场共推出住宅用地54宗，供应的商品住宅用地面积347公顷，商品住宅供应供地计划完成一半，离完成供地目标还尚有一定距离。据北京市规划和自然资源委员会公告显示，未来两月北京土地供应将明显增加。另外，北京宅地流拍数已达7宗，随着北京保证金共享机制的实施，未来有望在一定程度上止住流拍趋势。

在房地产市场换挡周期明显延长的背景下，本次土拍呈现的如下趋势或将代表北京等一线城市未来市场走向：

1、央企国企等有融资优势的企业成拿地主力，市场竞争格局将发生变化

北京等一线城市房地产市场需求坚实，央企国企拿地积极性很高，12宗成交地块中,有8宗地块被央企、国企或联合体竞得。从此次土地成交来看，大兴区采育镇区01-0128A地块经过58轮激烈争夺，住总最后以17.7亿拿下。在房企融资渠道保持收紧的背景下，央企国企或其他融资渠道多元化的企业凭借资金及成本优势在土地市场加速布局。未来，这些企业将继续在土地市场扮演重要角色，特别是在市场调整期，具备一定成本优势的土地投资将为这些企业未来取得更好的市场表现积淀基础，也将在一定程度上改变房企的竞争格局。

2、房价天花板已定，市场将维持稳定

限竞房基本限定房价天花板。限竞房和共有产权住房的批量供应将对市场价格体系产生较大的影响。从此次土地供应区域分布来看，四环内丰台花乡限竞房价为6.8万/平方米，位于五环到六环的房山拱辰街道、顺义后沙峪镇和昌平未来科技城的限竞房价分别为4.2万/平方米、5.6万/平方米、5.4万/平方米，六环外的密云新城和大兴采育镇的限竞房价为3.1万/平方米。此外，顺义新城共有产权住房价格在2-3万/平方米。

未来房地产市场将维持稳定。在限竞房和共有产权住房价格指导作用下，基本树立了北京各区域未来价格的风向标，北京住房价格将趋向稳定。四环内住房价格基本锚定在7万/平方米左右，五环到六环区域住房价格预计将在4-6万/平方米，六环外区域住房价格将在2-3万/平方米。近两年来，北京等一线城市从供给侧稳定房地产市场的模式在推动内部市场稳定的同时也会对其他城市的市场稳定起到良好的预期作用。

3、一线城市进入微利时代，刚需市场竞争将更激烈

一线城市房地产行业进入微利时代。一线城市土地市场竞争激烈，土地总价较高;同时，受政策性住房价格影响，住房价格上涨天花板已被限定，因而，开发商盈利空间将受到压缩。刚需市场竞争趋向激烈。根据未来五年住房发展规划，政策性住房将成为重点一二线城市的重要构成部分。这就决定了这些城市后期房地产刚需产品供给将大幅增加，形成的集中供给会对现有的产品形成竞争压力，房地产行业也将进入微利时代。

结语

市场走势的关键点之一在于预期的改变。整体来看，此次北京土地供应的集中出让除了在量上能够有效改善未来供需关系，在售价方面的限制也会对未来市场预期形成立竿见影的效果。一线城市住房价格天花板的限定，将从土地供给侧为未来房地产市场发展建立了预期稳定的根基。

新闻来源：中指研究院

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