[摘要] 随着共享经济渗透进入各行各业，从早期的共享单车、到之后的共享充电宝，它正以一种前所未有的方式改变着人们的生活、消费，甚至将传统行业进行重塑、洗牌。与此同时，共享经济也在改变着我们工作的方式，联合办公这一共享经济时代下发展成熟的概念，正在改变着人们的办公环境与合作模式。
随着共享经济渗透进入各行各业，从早期的共享单车、到之后的共享充电宝，它正以一种前所未有的方式改变着人们的生活、消费，甚至将传统行业进行重塑、洗牌。与此同时，共享经济也在改变着我们工作的方式，联合办公这一共享经济时代下发展成熟的概念，正在改变着人们的办公环境与合作模式。
1、什么是联合办公?
联合办公：是一种基于共享办公空间的办公模式，是对新一代服务型办公空间的探索，它不仅是物理空间上的联合，更多的是建立一个具有联合性质的社区。在共享空间中，服务提供商不仅为用户提供基础办公环境和设施，以及完整的办公服务解决方案，并且还提供法务，金融等增值服务。
相较于传统办公，联合办公的优势在于，能给中小微企业提供了一个更加舒适自由的办公环境，以及灵活的租约方式，并通过"共享"的方式，提高办公面积的效率。
相比传统的出租方式，联合办公不仅减少企业的物业分摊面积，降低企业运营成本，并且营造更好的工作氛围，从而提升工作效率，也提升员工的办公品质和满意度。与此同时，对于物业持有方，能有效降低存量空置面积的亏损风险。
2015年联合办公开始高速发展，自那时起联合办公品牌如同雨后春笋一般在各个一二线城市迅速发展扩张， 而随着2016年7月被称为联合办公鼻祖的WeWork进军中国，进一步加速了整个产业的扩张速度。
与此同时，资本也不断涌入这一新兴市场。据统计在2017年国内联合办公行业吸引投资超过30亿元，其中优客工场全年累计获得投融资约23亿元，头部企业也已初现端倪。
作为一线城市中活力的深圳，已成为联合办公市场发展的沃土。共享办公的目标客户多定位中小微企业，以大众创业、万众创新著称的深圳，吸引着大大小小各式各样联合办公品牌不断进驻。据深圳市企业注册局的统计数据显示，2017年，深圳新登记企业36.3万户，平均每天新设995户，每千人拥有企业149户，创业密度高居。
据统计，在深圳的联合办公运营商超过60家，整体分布相较于北京、上海等其他一线城市相对分散，在南山、福田、龙岗、宝安等区域都设有办公空间。其中知名品牌约15家左右，主要集中于南山科技园及后海片区及福田中心区。
图：知名联合办公品牌深圳分布情况
从企业类型来看，还是以轻资产的服务运营商为主，房地产企业并不是很多。据统计，目前进入深圳联合办公市场的代表性房地产企业有金地商置、SOHO 3Q以及卓越集团等。以这三家房企为例，三者在运营方面也有着截然不同的策略。
? 金地商置凭借自身多年产业园区运营经验，打造自有品牌“ibase”原点，在集团开发项目威新科技园内独立运营联合办公空间。由于拥有大量企业资源，“ibase”能有效完成从资源到客户的转化;
? 成立于2015年的SOHO 3Q 是SOHO中下的联合办公品牌，虽然具有房企背景，SOHO 3Q入驻深圳走的却是轻资产运营的“二房东”路线，租下位于南山的招商局港口大厦近8000平米的空间，升级改造后，独立运营。
? 卓越集团作为深圳本土的地产开发商，在深圳拥有大量办公物业，进入联合办公市场的方式选择与纳什空间强强联合，充分发挥各自优势，卓越提供物业项目，纳什空间提供运营管理。而两者合作的项目Space·卓越世纪，也于今年5月底正式对外发布。值得一提的是，该项目所在的深圳卓越世纪中心，地处福田区CBD核心地段，是深圳甲级写字楼的代表之一。
从发展路线来看，2015年之前，联合办公品牌都集中于高新科技园之类的产业园区，整体环境较为一般。进入2016年，联合办公品牌逐步的向甲级写字楼进军，其中比较著名的便是优客工场入驻位于南山后海片区的阿里中心。
来到2018年，知名品牌入驻深圳甲级写字楼的步伐明显加快，在不少甲级写字楼里都能见到联合办公的身影。而这些运营商除了在南山中心区布局之外，也逐步向整体租金水平较高的福田CBD区域进军，而服务的客户对象也从仅针对中小微企业逐渐开始为大型企业提供定制服务。
图：联合办公品牌深圳发展情况
相比北京、上海两地的联合办公发展情况来看，深圳联合办公市场整体成熟度来略显不足，未来将有巨大的发展空间。从近几年的发展趋势来看，在未来几年，联合办公品牌将会加快进驻甲级写字楼的速度，带领整个行业新的一轮发展。
与此同时，随着联合办公的概念的不断深入，开发商们日益接受联合办公，并且也逐步认识到在未来联合办公将会成为一个办公物业的标准配置。可以预见，在未来将会有越来越多像卓越集团这样的本土房企以独立运营或者合作运营的方式，进入联合办公市场。与此同时，随着知名品牌的不断入驻，市场也将日趋规范成熟。
对于联合办公运营商本身，扩大规模，自我更新，不断迭代完善自身服务体系与内容是企业长期立足于市场的关键所在。由此我们可以预见，相较于当下较为单一的“二房东”的角色，未来联合办公将会越加向规模化，多元化、智能化方向的发展，从而完成向品质服务提供商的转变。
经历近几年的高速发展，行业也将进入了整合阶段。低端的联合办公品牌将逐步地被市场所淘汰，或者被实力较强的品牌所合并。马太效应逐步显现，强者越强，最终将留下几个头部玩家占据整个市场。而规模化带来的优势便是能有效地降低成本，从而增加自身的盈利水平。可以预见在未来并购将会愈加频繁。
与此同时，摆脱当前“二房东”的角色，从单一的收取工位费用到提供增值服务的多元营收，也是联合办公企业未来着重努力的的方向。提升自身盈利水平，拥抱智能科技无疑是一条切实可行的路径。联合办公品牌可以通过采用人工智能、大数据、云计算等技术，提高办公智能化水平，提升用户体验，有效解决客户企业运营中的痛点，从而产生更大经济效益。
而除此之外，如行业标杆的WeWork，不仅在管理服务中采用智能科技，在办公空间的设计初期，便运用先进技术扫描建筑物并映射出一个3D模型，而这种技术将空间的利用效率提高了15%到20%，同时节省了10%的建筑成本。
未来联合办公仍将以较快速度发展，到2022年中国联合办公市场规模预计将超过4000亿元。深圳市场随着未来大量新增写字楼的进入，联合办公市场规模也必将随之大幅提高。面临未来这巨大的市场，只有那些发展策略明确，在规模化，多元化，智能化的道路上深入探索的企业，才最有可能占领有利位置。
新闻来源：中指研究院
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