[摘要] 呼和浩特，差不多是第一个正式宣布停止去库存的城市。2016年6月，这座城市还被重点督查去库存，现如今这座城市却因为房子不够卖而发愁。供应介绍，需求增加，呼和浩特去库存效果非常明显，某研究院报告显示，现在该市商品房消化周期仅为10.5个月，是该机构对呼市监测以来的最低值。
呼和浩特，差不多是个正式宣布停止去库存的城市。
2016年6月，这座城市还被重点督查去库存，现如今这座城市却因为房子不够卖而发愁。
过去的两年时间，呼和浩特一方面通过棚改，发补贴等方式鼓励购房，另一方面大力抑制供应。供应介绍，需求增加，呼和浩特去库存效果非常明显，某研究院报告显示，现在该市商品房消化周期仅为10.5个月，是该机构对呼市监测以来的值。
而去库存两年来，呼和浩特房价上涨明显，仅过去一年，呼市二手房价格已从不足8000元上升至近1.1万元。
而在今年，呼市房价的环比同比涨幅在70城中均排名前十，这跟2017年大型开发商进驻推高地价有直接关系，现在普遍进入销售期，地价自然推高房价。
虽然2017年大批开发商进驻，但今年上半年呼市的房地产开发投资和房屋施工面积双双下降，前者同比大降35.3%，后者则同比下降12.8%。
很显然，对于大型房企来说，呼市基本面非常一般，并不是值得深耕之地，圈完钱就走是最优选择。
眼下，呼市主要做两件事，
一是大力补库存，今年1-7月份呼市新增商品住宅190万平米，而2010-2014年这几年每年的供应量都未超过160万平米。
二是调结构，加大普宅的供应比例。
预计接下来更详细的调控措施会公布。
但接下来呼市的调控，除了要遏制房价上涨，更大的压力其实是来自于房价下跌的风险。因为现在又要求加大供应，正好掩护了大型房企撤退。本来需求就透支得差不多了，大房企撤退后，地价如果稳不住，那对房价的预期将是致命打击。
其实呼和浩特只是这一轮去库存的一个典型。 这一轮涨价去库存效果明显，不少三四线城市都甩掉了库存的包袱。
某研究院报告显示，2018年7月底，100城库存已连续36个月下降，库存规模仅相当于2011年11月的水平。
而在房价方面，报告显示，2018年7月份，百城房价达到了12809元/平米，同比上涨8.6%。
而且从下图可以看出，自2016年下半年开始，百城房价开始加速拉升。直到2017年三季度才稍稍放缓。
报告还显示，其监测的100个城市，房价上涨的城市在增加，1月份为61个，到7月份已经增加至80个。
现在不少城市进入了补库存阶段。但此时补库存要面临更大的风险。因为着棚改的降温，人口的流失，三四线城市房地产的吸引力正在下降，而且此时的新增的库存必定更贵，更贵的库存对应的是透支严重的需求。
此外，我一直在强调的一点是，三四线城市和一二线城市不同，虽然前者整体房价在上涨，但靠的其实是数量优势，往往是你涨完了我再涨，同一个城市的房地产并不能持续热下去，这跟城市的基本面有非常大的关系。
实际上，过去这一年多以来，三四线城市新建商品房下跌的城市也不在少数。比如徐州同比跌了8%，惠州同比跌了9%，保定同比跌了11%，张家口还没等到冬奥会，其房价也已经同比跌了17%。
接下来，涨幅过快库存不足的城市肯定要调整策略，补库存抑制房价，但此一时彼一时，别以为房价不涨了，就可以买了，这一轮不涨可能意味着以后都得趴窝了。
我的建议依然如初：
如果有条件，尽快置换房产，三四线的放掉，换成一二线的，房地产有两波红利，房价的红利时代已经结束了，接下来是房租的红利时代。
现在房价涨得最晚的城市都要逐步启动调控，都要扎进口袋了，你懂的。
而房租的红利时代只可能出现在一二线城市中，这些城市的房子既是流动性更好的资产，又能稳定产出现金流，妥妥拿稳了。
新闻来源：楼市微观察
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